房价涨幅趋稳,不存在全局性房价泡沫风险!

发布日期:2019-02-21T13:56:16浏览次数:

摘要:房价涨幅趋稳,不存在全局性房价泡沫风险!2018年9月以来,中国房价逐渐回归平稳,4季度商品住宅均价微涨0.06%,本轮地产小周期渐近尾声。当前,房地产是否回落到平稳健康发展的

  房价涨幅趋稳,不存在全局性房价泡沫风险!2018年9月以来,中国房价逐渐回归平稳,4季度商品住宅均价微涨0.06%,本轮地产小周期渐近尾声。当前,房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上?我们选取19个指标,从“价、量、信用”三个维度进行评估。
  参照国际经验,我们认为,房地产市场是否平稳健康发展,主要看:第一,房价是否稳定,用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3个指标度量;第二,供求是否平衡,短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三,居民和企业是否有信用风险,居民层面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量,房企层面用真实负债率等5个指标度量。
  全国房价趋稳。2016年“930”新政后,一二线热点城市房价先行停涨,2018年9月以来,全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落,上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。
房价涨幅趋稳,不存在全局性房价泡沫风险!
  房价收入比处于安全区间。2000年以来,全国商品住宅均价年均增8.6%,城镇居民人均可支配收入年均增10.6%,房价上涨幅度小于收入增长幅度,房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3,相比2014年上升0.4,但处于历史最低25%分位。
  但若将观察周期拉长,2014年以来的本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年,本轮房价上涨幅度居世界第六;房价收入比上升,偏离了2009-2014连续5年的下行趋势;居民杠杆率提升速度历史最高,超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期;部分小房企高度依赖短期债务,面临一定的流动性压力。
  部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来,房地产市场开始呈现“总量放缓,区域分化”的新阶段特征,不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间,但96个样本城市中,有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20%。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

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