警惕新一轮房价上涨 要做好充分的准备

发布日期:2019-04-18T15:38:58浏览次数:

摘要:目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长

  目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。
  2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖。从3月份房价变动趋势看,确实有此迹象。国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动中,无论新建住房还是二手住房均有不同程度的上涨,其中三四线城市上涨趋势比较明显。即使政策严控,房价依然上涨,这也意味着未来稳定房价、防止房价进一步上涨的压力较大,调控的任务依然艰巨。从区域结构来看,3月份,三四线城市房价环比上涨比较明显,需重点关注。
  第一,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展;第二,防止市场资金再次大量流入房地产领域;第三,加强房地产市场调控的“预期管理”,扭转房价只涨不跌的预期;第四,保持房价长期平稳,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和高房价问题,使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。
警惕新一轮房价上涨 要做好充分的准备
  目前部分城市房地产市场已经出现回暖态势,并且宏观经济形势也有利于房价上涨。我们认为,应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。
  纵观我国十几年来的房地产调控,一个明显的特征是,经济下行时放松调控以拉动经济,房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨,政策始终在两者间反复和摇摆。“放松调控+充裕的流动性”是房价上涨的重要条件,比如2008年后放松楼市调控和货币市场流动性大量释放造成房价上涨,导致2010年的楼市调控。2014年四季度后放松楼市调控和几次降准降息后,开启了2015年新一轮的房价上涨,这也是本轮房地产调控的背景。
  预期管理对于房价调控尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段,不仅没有改变公众对房价上涨的预期,反而强化了这一预期。本轮房地产调控之严厉,可谓史无前例。房价过快上涨的势头已被明显遏制,我国房价预期也发生了一定变化,这是过去三年来房地产调控取得的巨大成绩。但是从历史经验看,房价调控成果初现即停止调控,致使房价上涨预期再现,不乏先例。为防止前功尽弃,重蹈覆辙,我国目前和未来数年都应该坚持调控不动摇,扭转房价只涨不跌的预期。
  以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决我国的房地产泡沫和高房价问题。美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被动调整、波动剧烈等特征,为此也付出了很大代价。1991年日本楼市泡沫破裂,房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米,1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%,并进入连续十几年的下降期。
  目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。房价收入比是一个比值,化解房地产市场风险不仅可以通过降低分子(房价),还可以通过增加分母(收入)。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。

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