今年，或许是近几年来，调控最严的一年。住房不炒、一城一策、限制过快上涨.....打补丁措施不断推出，光今年前10月，楼市的调控就有482次之多。

　　在楼市调控的大环境下，金九银十的销量并不乐观，在媒体的渲染下，看衰楼市的言论大行其道。出于本能，没买房以及没不起房的人都翘首盼望着房价大跌，然后可以趁机上车，但这样的观点是错误的，楼市不可能会大跌，也不是专家、媒体、你和我说跌就能跌的。

　　房价牵扯方方面面，有关金融，有关银行体系，有关民生....这篇文章将带你了解房价下跌背后的逻辑，它或许对于你买房没有太大帮助，但对于你思维观念上会有重大改变。

　　在我国的大部分城市，购买第一套房的首付都不能低于三成。绝大多数人都从未考虑过，为何首付是不低于三成，而不是四成，五成？

　　因为首付三成是个阈值。超过三成，购房者受不了，少于三成，银行受不了。房产大佬潘石屹就曾说过，现在开发商的利润率已经不比当年，只要房价下跌超过20%，很多房企就不复存在了。而如果房价继续下跌，超过30%，就会有很多人断供，你想想，原本150万的房子，突然跌了30%，就意味着你白白交了45万给银行，这个时候你会心甘情愿吗？

　　大部分人都不情愿，而不满的情绪会随着人群效应扩大，那么就可能发生断供，对于银行来说，虽然手里有购房者的房子进行抵押，但银行担心的是坏账问题。数量众多的购房者一旦断供，将会对整个金融体系产生巨大冲击，这样的风险谁都担不起，所以从银行体系来思考，楼市暴跌的可能性微乎其微。

　　房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会“持币待购”。如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续“持币待购”。然后，房价继续下跌，倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少开发商倒闭，然后是银行出现大批坏账，紧接着经济崩盘。

　　倘若真的崩盘，房地产相关的上下游产业都会受到影响，进而影响整个经济，说白了就是你和我都会失业，没了经济来源，大家都没钱买房。而在前几天，安徽马鞍山关于楼市最新的通告指出：商品房售价，不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%。这其实是给楼市加上了熔断机制，房价既不能上涨，也不能暴跌，稳才是王道。

　　近几年，城市化的进程不断加快，现目前城镇化率已经达到59%。但如果你知道在1980年前，中国的城市化率几乎没有改变，目前59%的城镇化率，是近三十多年来的成果，你会怎么想？

　　这是一个让人惊讶的速度，是西方国家完全不能比拟的。在这三十多年来，成百上千的城市，排山倒海般崛起，中国进入了急速城市化阶段。在此之前，西方发达国家城市化的资本依赖于侵略与殖民所得，而中国却开辟出自己独特的资本筹集道路。

　　中国获得城市化资本的方式是“土地融资“。即为：国家通过出售未来70年的土地使用权来获取一次性融资，融到资金后再进行基础建设，赚到钱后再进行出售土地继续融资，所以土地融资本质上是一种信用借贷行为。

　　而我们的购房费用也不仅仅是房屋本身，还包括与房子相关的配套。开发商拿地，购房者买房，就相当于购买该城市的股票，未来房子带来的升值，也就相当于我们购买股票的资金收益，就像上市公司向股东负责一样，城市也要向每位购房者负责。

　　每年的土地拍卖净收益和税收现金流，以及房价的升值空间，是地方政府能借钱的基础信用，一旦房价暴跌，也就意味着地方政府的基础信用就会破产，这会带来难以想象的连锁反应。城市化的道路还有很长，从这个角度出发，国家为了更好的为城市化建设融资，绝对不会让房价大幅下跌。

　　而另一方面，随着城市化的不断深化，未来还将有2亿人进城，在这个过程中，将会产生巨大的刚需购房需求，在需求的刺激下，楼市大幅下跌的可能性微乎其微。

　　中国的楼市非常复杂，在当今调控收紧的大环境下，难免有人会鼓吹楼市要凉，而一些专家言论也指向房价下跌，他们通过将国内楼市与外观楼市相对比，大呼要凉，要凉。其发表对国内房地产的一些见解，数据好像很多，规律好像很正确，但是缺乏实事求是的分析，缺乏对国内情况乃至民众观念的了解，忘了有中国特色这一条。

　　我们在看楼市到底如何走向时，一定要集合国内的具体情况加以分析，房价，不是你说跌就跌