最近福州楼市，各方面的讨论度都在回暖，不过并没有出现太多的热点，想水都没东西水。
近期有读者私信，有小红书搬运文章，这个平台，今年也被中介占据，主打的更多是心得体会等。
相比其他平台，内容的输出更有侧重点，借此来聊聊福州买房的一些注意事项。
产品切割
在福州买房，个人感受，必须对楼盘的产品定位，做一个面积切割、总价切割，大体如下：
极刚盘：200W以下
刚需盘：200W-350W
刚改盘：350W-500W
改善盘：500W-800W
次豪盘：800W-1100W
豪宅盘：1100W+
分析：对于总价的切割，其中都涉及到一些临界点，对于临界点的客群来说，选择是最纠结的。
比如500W-550W，可以买到大部分刚改盘，甚至是刚需盘的楼王，但是也可以买到改善盘的起步门槛。
当然还有800W-900W的客源，虽然预算很充足，但是选择面依然也很尴尬，大平层的头部触及不到，选择改善盘，又差点意思。
当然除了总价切割外，还有面积段切割，对于面积段相对来说，很多楼盘为了客源的受众，所以会采取高低配，导致一个楼盘覆盖的面积段较多。
当然也如何定义这个项目的性质，个人感受：直接按项目户型占比来看，以最多房源的面积段做定义。
极刚盘：房源集中在70-80平米左右
刚需盘：房源集中在90-100平米左右
刚改盘：房源集中在130-140平米左右
改善盘：房源集中在160-170平米左右
次豪盘：房源集中在180-190平米左右
豪宅盘：200平米起步
对于通过面积段做切割的定义，相对来说没办法做到每个项目都如此定义，但是大体基本如此。
做个简单的举例：极刚盘-金地五四领峯，刚需盘-保利云上，刚改盘-保利锦上，改善盘-绿城桂语映月，次豪盘-建发朗云二区，豪宅盘-国贸天琴湾。
选择点
为何要做一个楼盘的定位切割，主要是为了更好在选择的时候做一些比较，当然切割不能保障楼盘品质差异，比如改善盘就一定强于刚改盘，只是在大概率事件上的走势。
对于切割后，主要有几个注意点，个人感受：
1、另作凤尾不做鸡头：在楼盘选择上，特别是在总价切割线的客源，尽量上靠社区定位。
2、连廊房面积要注意：中户不要超过300W，端头面积不要超过115平米。
3、一步到位的项目：尽量买4房产品，不管它是连廊还是2T2板楼。
分析：以上的观点不多，主要是为了后面的举例，在福州的楼市发展里面，户型的变化是非常迅速的。
前几年福州的新盘，优势在于小户型做多房，比如89三房两卫，120四房两卫等。
对比早期的户型，89两房，120三房，这些新产品的出现，解决了高房价下，很多刚需预算不足，又需要匹配居住属性的问题。
当然极致的产品出现，肯定也伴随着实际居住舒适度的下降，但是这并不影响市场的流通，大部分人买房，在这个时代下，更多的首要还算满足居住属性，随后才考虑居住舒适度。
伴随着这种产品的普及，清一色基本在连廊项目上，这2年，户型的内卷更加严重，以往2T2板楼的产品，基本面积段要135平米起步。
不过目前2T2板楼已经压缩到125平米起步，不少限高的项目，甚至115平米也是2T2。
这样的内卷，对于连廊的项目又是一次冲击，当然未来是否还有新的变化，依然难说。
为了更好的印证，后面会每个板块举例，其中不少房企的项目都是定位失败，相对成功的代表，龙湖、保利。
下面根据板块，详细聊聊。
金山
对于金山的新盘，这几年最典型的代表，就是龙湖天序，名城紫金九号，一个安商，一个地王纯商。
两个项目在2021年都卖到3.2W+的均价，去化情况差异不算太大。
其中最容易引起争议的就是龙湖天序是50%配比的安商房，凭什么卖3.2W？
关于两个项目的对比，从目前的表现来看，很多人会归结于龙湖的社区打造等强于名城。
不过这些都不是决定性的，最明显的差异就是户型面积定位。
龙湖天序-连廊：78三房、87三房、112四房
紫金九号-连廊：98三房、128四房
在产品定位上，龙湖给出的就是清一色连廊，主打刚需产品，同时压缩面积段，给出连廊最好的面积搭配，中户78平、87平，端头112平。
紫金九号的定位非常凌乱，连廊、2T2板楼、复式，全部覆盖，虽然紫金是高端系，不过从表现来看，也基本被当成了刚需盘，在连廊上的定位，中户98平，端头128平。
此时套上当初的3.2W+售价：
龙湖预算：78平-240W，87平-275W，112平-350W
紫金预算：98平-310W，128平米-400W
通过对比可以发现，在同样的连廊产品上，即便单价接近，龙湖的预算比紫金都低40-50W。
当然这还不包括，紫金当时还有额外加价几十万的情况，实际的差价更大。
当然对于同样的高层连廊，龙湖给出更小的面积，也并非是它得房率更高，实际来说，龙湖的备案公摊更大，基本在24%左右，赠送就是常规的飘窗、设备平台等。
不过期房的卖点，无非就是样板房还有公区的部分实景。
在样板房上，常规套路就是卧室偏小，通过家具做小，不做衣柜，不做门，厨房，书房通通做成开放式，怎么好看怎么来。
对于公区鲁能公馆，龙湖主打园林，在卖房初期，就把大门+水系园林打造好。
通过这样的设计，基本在高公摊的高层住宅，做偏小的产品，依然不会影响销售，反而更低的面积，压缩了总价预算，让客源接受度更高。
至于紫金的连廊，基本可以说是负面的代表，最典型的端头128平的设计，来个直观的对比：
目前金山次新房的部分挂牌情况，紫金九号128平米的连廊，总价460W，榕心映月126平米的连廊，总价480W。
这个预算，全是毛坯，未满二的背景。
最简单的对比，金山目前在售的改善盘，建发玺云的起步产品，147平米的2T2精装修，以首开的17号楼为例，折后3.34W，总价490W。
这个就是目前的现状，同样的预算，可以买改善产品的入门，而这些项目仅仅是刚需盘的连廊，试想一下，二手怎么让人接？
综上，在金山的案例里面，前几年清一色连廊产品里面，真正定位成功的只有龙湖天序，把中户和端头的面积，都压缩的非常极致。
在如今2T2板楼越来越卷之后，那些超过115平米的连廊端头，吸引力只会越来越低，特别是还有保值预期的客户，一旦连廊的产品买大，基本提前宣布失败。
五四北
对于五四北，目前的新盘，整体来说，定位是相对贴合市场的，比如金地五四领峯，为何能领跑。
原因很简单，不优质的区位，直接给出极刚的产品定位鲁能公馆，65-89的面积段，配合足够低的定价，市区的外溢刚需，很多选择与此。
当然有正面案例，就有反例，代表就是鲁能公馆三期，这个项目基本就是连廊负面的代表。
不错的楼栋布局，结果给出了全面的连廊设计。
在给出连廊设计后，面积段的定位，更是令人发指。
配置：中户95平三房，110平三房，端头125四房，145四房。
对于项目而言，目前的处境优势很大，整个五四北去化不错，没有新的供应，特别在核心区，基本是断供。
奈何房企不知道是怎么想的。
连廊盘，对于中户最大的问题就是隐私，特别是目前的主流布局，两个卫生间，一个次卧，都存在隐私。
房企在95平米中户后，还给出了福州破天荒的110平米中户。
只能说是福州连廊新盘里面的一绝。
虽然在端头的面积段上，依然过大，连楼王的145平米，还是做连廊房，在户型设计上，也是一成不变。
配合2.7-2.9W的均价，这样的产品定位，只能说白瞎了五四北难得的楼市环境。
盘点总结
对于买房，很多时候，除了匹配自身需求外，也需要尽量在一些户型面积，房源定价上，做到相对清晰的拿捏。
但凡想在二手市场有一定的表现，自身的定位是至关重要的。
同样的预算，2T4连廊盘，还是2T2改善盘，相信大部分人会选择后者。
如果你意向的房源，在面积上出现了定位偏差，你的购房预算跟产品定位也出现了偏差。
那可能意味着，你的这次购房，也是一次偏差。
当然目前只盘点了金山、五四北，还有南二环、东二环，下篇继续。
