大地产商李一戈建议大家重视住房租赁市场， 住房租赁市场，由存量房市场和增量市场构成，以上说的是存量房市场。2016年以来，国家和各地出台了一系列鼓励发展住房租赁市场的文件，主要是针对增量市场。从大的层面上说，这是在贯彻中央“租购并举”的要求。
房子是用来住的。住房，可以是买，也可以是租。几年前，有的专家提出这个建议时，还遭到一些网友的吐槽，有些话说得很不好听。但现在，租房正被越来越多的人接受，尤其是年轻的90一代。有位刚参加工作的年轻人就跟我说：为什么非得背负那么沉重的房贷？
增量的租赁住房，主要包括政府提供的公租房，还有一个就是2017年才冒出来的长租公寓。公租房不必细说，小部分由政府直接开发建设运营，大部分委托地产商和其他机构开发运营。
长租公寓刚出来的时候，一直到现在，有个核心问题是：盈利模式如何解决。也就是，算不来账，怎么算都不挣钱。
长租公寓盈利模式，主要取决两个方面：融资成本和土地成本。
先说土地成本。如果是公开市场抢地，而且是高价地，用来做长租公寓，这样的土地成本，势必导致日后的租金相当昂贵，而且盈利期会非常非常漫长。因此，高价地做长租公寓，不是最好的选择。至于什么是高价地，原谅我，就不做定义了。
所以，做长租公寓，应该价格是合适的土地。当然，最好的是像上海那样，有几块确定用于租赁住房的土地(70年、100%持有)，出让的底价只有几千块，这样用于做长租公寓就完全可以预期盈利时间了。但不必说，这种地块的条件也非常苛刻。
再说融资成本。前提是能够贷到款，否则一切都是空的。现在国家这么鼓励租赁住房，贷款一般没问题。而且可以拿到正常的贷款利率。有没有优惠就要谈判了。
再说融资成本。前提是能够贷到款，否则一切都是空的。现在国家这么鼓励租赁住房，贷款一般没问题。而且可以拿到正常的贷款利率。有没有优惠就要谈判了。
值得注意的是，上述这些知名企业都已将长租公寓列为企业发展的主航道(主赛道)。它们都是久经历练的企业，并不傻，在没有看清盈利模式之前，竟然投入巨大资金和资源押注于长租公寓？从经济理性看，仅仅是国家层面的号召无法解释。
3月22日消息，龙湖住房租赁专项公司债券获得批准，发行总规模不超过50亿元，期限不超过15年，此为首单住房租赁公募债券。在此之前，保利额度50亿的住房租赁REITs、碧桂园额度100亿的住房租赁REITs等，先后获准发行。这并非偶然，而是明确代表了监管部门鼓励性的意向。说白了，知名房企的住房租赁业务，融资渠道是畅通的。
前些时候，我问过一位国有银行有关部门负责人，为何如此关注住房租赁市场？回答是，在楼市严厉调控的背景下，开发贷款空间受到抑制，汽车金融规模有限，而住房租赁是中央倡导，是另一个万亿级市场，必须提前布局卡位。
其实，这个思路与前述知名房企惊人的一致。如果有清晰的盈利模式，住房租赁市场肯定是厮杀激烈的红海；但在住宅销售市场隐现天花板，而国家鼓励租赁市场的背景下，哪怕短期内盈利模式不确定，先行一步布局，却有可能赢得商机。商业的本质就是探索。
