绿城锦玉园的地块湖州绿城御园二手房，整体来看还是较为不错的。但是客观地讲，项目仍然存在一些需要引起关注的不利因素。主要归结为三点：

第一点，项目南侧紧邻北二环高架，北二环改造完成后湖州绿城御园二手房，预计车流量将颇为可观，或对项目形成一定的噪音干扰。

第二点，项目南侧、西侧存在大量的老旧小区，对高端的居住氛围可能会形成一定的掣肘。

第三点，项目西南侧一水之隔存在一处加油站，或对部分楼栋形成一定干扰。

以上这些不利因素，就看个人如何权衡取舍了。

项目更多航拍视频请前往视频号“湖州楼市”查阅。

04

三年才能卖完，预售条件苛刻。

从目前的工程进度来看，绿城锦玉园首次开盘，最快也要两个月之后了。

因此现在就讲价格，其实还早了些。但是不妨先来算算账。

2019年10月16日，位于湖州老城区市北板块的后庄单元SB-03-01-08号地块由城投集团以底价6.5亿竞得，折合成交楼面价4233元/㎡。

2020年8月18日，城投集团转让该宗地块，由杭州青坤置业有限公司（绿城青坤）以7.62亿元竞得，溢价约11.5%，折合成交楼面价4963元/㎡。

这一地价看似不高，但是有两个较为特殊的条件：

1. 需配建计容面积不少于2.5万㎡的五星级及以上酒店一座，酒店不得分散设置，不得分割登记，不得销售，须整体持有和运营，不得改变用途，五星级及以上酒店开业运营时间为自股东权益交割日当天起36个月内。

2. 住宅预售条件较为严苛。酒店工程达到正负零，可预售住宅面积为住宅总规划面积的50%；酒店工程结顶时，增加可预售住宅面积40%；酒店开业时，增加可预售住宅面积10%。

如果剔除酒店的体量，并将酒店的建造和精装成本（按8000元/㎡）折合进住宅中来，则实际楼面价约为7500元/㎡。

这一价格在拿地的时候还是比较高的，但是就目前的形势来看，性价比优势反而就非常突出了。

考虑到酒店需要精装修交付，工期这一块没有太多的可压缩的空间。这也意味着，项目至少需要36个月才能将所有房源都推出售罄。

05

如果销售单价2w+，你会买吗？

就目前流露出来的产品信息来看，绿城锦玉园项目还是非常值得期待的。但是有一点还是要指出下，绿城青坤与绿城中国还是有所差异的。

绿城锦玉园现在打的广告是“阔别湖州十年的绿城新作”，将绿城太湖明月一脚踢出族谱，一下子追溯到绿城御园。这种做法……值得商榷。

绿城锦玉园由绿城青坤开发，这是绿城中国的非控股子公司，被授权可使用“绿城”品牌。

当然，在此我再强调下，这一点并不意味着绿城青坤做的产品就不如绿城中国。

最后，不妨来投个票：如果绿城锦玉园销售单价2w+，你会买吗？