NO. 1｜壹
在杭州开发项目，利润率真的卡到了嗓子眼。
“就算把营销费用、人力成本全砍成零，测算下来，利润仍然是零！”前阵子某品牌房企新拿的地，算完账一片愁云惨雾。
所以这几年，许多房企不得不走出杭州，去浙江省内的三四线城市赚钱。
没有利润，产品也就纷纷失去了灵魂。
谁也不会想到的是，2020年最激发杭州人改善欲望的，几乎清一色大平层。房企但凡要挥洒下创意的荷尔蒙，也得去三四线城市才有空间。
不过，一般房企下沉三四线，照搬下杭州的售楼处、产品和套路，降维打击足够用了。毕竟杭州可是全国顶尖的产品主义高地。
但有一家大佬偏不。前两天，我看到绿城在湖州一个纯新盘的规划方案，一下子就被点燃了。
论产品，论配置，论设计团队，比起今年绿城在杭州的一众新盘——江河鸣翠、晓月澄庐和春来雅庭甚至还更耀眼，当然价格差远了。
它是绿城暌违湖州十年后的回归力作——锦玉园。
打个最形象的比方，你就秒get它的顶流咖位：湖州版“凤起潮鸣”！
NO. 2｜贰
为什么绿城选择湖州，重新擎起“极致产品主义”的创新大旗？
首先，接壤杭州的湖州一向藏富于民。锦玉园所在的吴兴区，2019年GDP就达964亿，人均GDP约15.8万，与杭州西湖区、余杭区差不多。
截至2020年8月，湖州已有A股上市公司25家，其中吴兴区就占了7家。
在长三角一体化的格局下，湖州城市能级迅速跃升。
去年6月，2020年长三角地区主要领导座谈会，正是在湖州举行。随着沪苏湖高铁动工、商合杭高铁通车，以及未来直达杭州西站的湖杭高铁，湖州摇身一变成为“长三角腹地交通枢纽”。
湖州城市能级在迅速跃升（范晓伟摄）
但2020年湖州新房均价仅为12223元/㎡，全浙江最低。杭州周边的绍兴、宁波和嘉兴楼市全热到发烫，惟一还没疯的只剩湖州。
强GDP、低房价，加上开发自由度较高、非市场因素很少，这样的楼市潜在爆发力才是最惊人的。
种种迹象表明，湖州已站在楼市热启动的边缘。
2021一开年，湖州市区出让的三宗宅地，楼面价基本全线破万。而2020年，湖州中心城区的宅地楼面价，仅为6029元/㎡。
面粉价超过面包，既然已站上楼面价破万“元年”，2021年的湖州房价，大概率是要起飞了。
NO. 3｜叁
更重要的一点是，绿城深谙湖州楼市的水性。
十年前，绿城首进湖州，对标北京御园，开发了仁皇山下的36万㎡顶豪绿城·御园，法式排屋与大平层连缀铺陈。
湖州当地的财富名流，几乎人手一套御园。排屋很少有人愿意挂出来卖，高层则至今稳坐二手房头把交椅，单价约18000—19000元/㎡。
绿城·御园实景图
不过，御园之后，绿城在湖州再未有开发；整体而言，湖州这些年仍然太缺“好房子”。
只有1万2左右的平均房价，建安成本就占去大半，利润微乎其微，大多数开发商很难在湖州造好产品。
随着湖州全面进入“万元地”时代，房价已在颠覆的前夜。需要一个“超级产品”率先引爆，全面引领楼市的迭代，形成新的差序格局。
这是机会，也是巨大的挑战，却是“前限价时代”绿城最熟悉的开发逻辑。
绿城·锦玉园住宅立面细节效果图（上）
绿城·锦玉园住宅水岸立面效果图（下）
单是锦玉园的外立面，绿城就改了19轮过程稿。
建筑设计由浙江青坤设计院担纲，团队来自东方院和绿城院的原班人马，代表作有绿城温州翠湖里、安吉天使小镇望竹山等。
不是简单复制在全国“大杀四方”的超扁平高级灰风格，而是一方面寻求母本溯源，一方面又坚持和当地文脉匹配。
从世界豪宅汲取灵感，又从湖州的山水丝绸意象中提取元素，最后呈现为银灰色铝板勾勒出的横向线条，于立面转折处，化为柔美的圆角。
绿城·锦玉园商业街效果图
整个园区，弧形线条都无处不在。商业街的飘板走线宛如曲水，酒店立面亦如丝绸般起伏。
甚至绿城标签式的矩形无边镜面泳池，在锦玉园中，也首次变身为连续弧线的波浪肾形，少了几分冷静克制，多了几分浪漫旖旎。
绿城·锦玉园景观意向图
NO. 4｜肆
外立面的颠覆式迭代，诚然是一种勇气。清一色的国际设计天团，更能清晰窥见锦玉园在绿城“第一品级”的产品定位。
锦玉园身后，站着星光熠熠的全明星阵容。除了建筑设计，景观设计出自澳大利亚DAHD董事黄国斌、Chris ，曾联袂操刀上海黄浦湾壹号和杭州柳岸晓风。
室内设计，一口气请来无间设计的吴滨、GDG的苔丝和矩阵设计。各自代表作有：上海汤臣一品，北京香山壹号院和杭州西溪云庐。
五星级酒店，则由全球酒店设计巨擘美国BLD主笔，西子湖四季酒店是它的得意之作。
绿城·锦玉园五星级酒店效果图（上）
绿城·锦玉园酒店屋顶泳池意向图（下）
除了美学创新，产品形态组合也极具突破。
整体设计上，锦玉园再现了住宅+五星级酒店的奢侈规划，相当难得。放眼整个绿城体系，这样的高配也只在杭州蓝色钱江、青岛深蓝中心出现过。
这也是湖州唯一自带五星级酒店的住宅。
无论步出家门约友人喝咖啡或下午茶，女士美美地做个SPA，男士到健身房挥洒汗水，或去酒店屋顶泳池畅游几个来回，还是在宴会厅大摆筵席，都是今后住在锦玉园的独一份惬意日常。
绿城·锦玉园样板房室内精装效果图
硬件配置，则直奔顶配而去，甚至更超前许多。
在甚少出现精装楼盘的湖州，锦玉园一上来就主动请缨，要做精装修。精装标准还相当高，放到杭州吊打一堆单价四、五万新盘的那种。
地暖、中央空调、全屋净水系统一应俱全，厨房标配嵌入式洗碗机，墙纸、玄关柜、主卧走入式衣柜均为交标。
想想杭州这一波万人空巷的顶流红盘，还有几个，会配洗碗机和走入式衣柜？
NO. 5｜伍
锦玉园地处的湖州传统市中心，或许也最适合进行这样的“高端定制”。
项目周边都是湖州一流的城市资源：南面直线约300米外是湖州四中老校区，东面约800米处有湖师附小。距湖州中心医院，大约1公里。
北面一路之隔，就是12月新开业的永辉生活广场。到市中心的东吴银泰城，大约是2公里。
绿城·锦玉园区位示意图
和高层+合院的凤起潮鸣相仿，凭借着约2.2的低容积率，锦玉园住宅部分规划为15幢高层和两幢叠墅，高层户型面积约107—258㎡。
锦玉园3公里范围内，有8000多户居民，内生的地缘性改善需求就十分惊人。
当然，觊觎它的还有众多御园老业主，乃至全湖州的富人。毕竟绿城暌违已有十年，湖州人太期待其带来引领潮流的“新超级豪宅”。
绿城·锦玉园住宅立面效果图
甚至对于摇到怀疑人生，或刚痛失房票的杭州人，也不失是一种解题思路。
上海杭州“史上最严”调控一出，无数人一夜间被缴房票湖州绿城御园二手房，连在史诗级红盘潮里做分母的机会都没有。许多专家预测，环沪、环杭楼市会大热。
此前，已有一批杭州人提前布局，在绍兴、嘉兴本轮的楼市升浪中，幸运地分得一杯羹。
蕴含无限机会的湖州
湖州房价门槛更低，不限购，政策也更宽松：只要贷款还清就算首套，首付三成；二套首付，一般四成就可以。
而且，湖州到杭州接近于“同城”范围。锦玉园到拱宸桥，直线也就62公里，比大江东到临安还近，起步总价仅约200万。
环杭的下一个应许之地，会是湖州吗？
本文
概要
2.2
2021
项目
绿城·锦玉园
地址
湖州市后庄路与四中路交汇处；城市展厅地址：东吴国际广场龙玺公馆中区大堂（开元名庭酒店旁）
产品
总建筑面积约23万㎡，容积率2.2，住宅部分规划为15幢高层和两幢叠墅，高层户型面积约107—258㎡。同时湖州绿城御园二手房，项目还规划了五星级酒店和商业街。
销售
城市展厅现已开放，项目预计四月首开。
推荐理由
作为继御园后，绿城暌违湖州十年的回归之作，锦玉园即将开启湖州下一个十年的人居美学新时代。项目邀请国际设计天团操刀，在外立面转折处采用大量柔美圆角，再现了住宅+五星级酒店的奢侈规划，同时配置了包含地暖等在内的高装标。
其他特点
湖州一向是高GDP、低房价的存在，2020年新房均价仅为1万2，排名浙江最低。在环杭的绍兴、宁波、嘉兴楼市火热，且1月湖州市区楼面价基本全线破万的背景下，今年湖州房价大概率要起飞了，升值可期。
交通贴士
周边有沪渝高速、长深高速等，距沪渝高速口直线约4.8公里；西面还有湖州高铁站
